Jak funguje transakce nákupu pozemku?

Při nákupu nemovitosti je velmi důležité řádně prověřit nemovitost, shromáždit potřebné dokumenty a zaregistrovat převod vlastnictví v Rosreestr. To platí pro pozemky, byty a nebytové prostory. Samotný postup není příliš složitý, zvláště pokud využijete doporučení profesionálů.

Proto jsme sestavili podrobné pokyny, které vše popisují kroky ke koupi pozemku – od kontroly majetku až po předložení dokladů MFC.

Nákup pozemku: pokyny krok za krokem

Nezáleží na tom, kdo je vlastníkem nemovitosti – fyzická osoba nebo developerská společnost. Když se to stane koupě pozemku, podrobné pokyny od majitele a právnická osoba je stejná a skládá se z pěti fází:

1. Prohlídka nemovitosti. Prostudujte si katastrální mapu a získejte výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí.
2. Uzavření předběžné kupní a prodejní smlouvy (PSA). Odstraní nejistotu.
3. Výběr formy a způsobu platby. Hotovost, bankovní převod nebo akreditiv.
4. Závěr závěrečného DCT. Má právní sílu.
5. Předkládání dokumentů MFC. Rosreestr zaregistruje, že jste se stali novým vlastníkem pozemku.

Zvaž toto postup při nákupu pozemku více.

Fáze 1: Inspekce nemovitosti

Vybraný pozemek může být zatčen, může mít omezená prodejní práva, nemusí být registrován u Rosreestr nebo nemusí být vhodný pro vámi požadované účely. Proto je potřeba si to před nákupem zkontrolovat. Procedura trvá 10–15 minut a nevyžaduje kontaktování MFC.

Kontrola probíhá online:

1. Otevřete veřejnou katastrální mapu Ruska (PKKR) na webu Rosreestr a najděte tam požadovaný pozemek. To lze provést pomocí čísla katastru, adresy nebo jednoduše na mapě.
2. V prohlášení o certifikátu (zobrazí se v levém rohu obrazovky) zkontrolujte účel webu. Pokud je napsáno „individuální bytová výstavba“ nebo „zemědělství“ (u pozemků v obydlených oblastech), můžete si na něm postavit dům a zaregistrovat se v něm. Pokud je uveden jiný účel, je místo vhodné pouze pro letní dům, zahradu nebo zeleninovou zahradu.
3. Na stejné webové stránce Rosreestr obdržíte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí podle katastrálního čísla. Jedná se o placenou službu, v roce 2022 stojí 350 rublů.
4. Ve výpisu najděte položku související s omezením vlastnického práva. Musí být prázdné (nebo se stavem „neregistrováno“). Pokud dojde k jakémukoli omezení, nebudete se moci stát vlastníkem pozemku, dokud nebude odstraněn. Koupi takové nemovitosti je lepší odmítnout.

Některé oblasti nejsou na PKKR zobrazeny. To znamená, že nebyly zkoumány a nebyly řádně evidovány. Je lepší odmítnout je koupit. Faktem je, že vlastnictví lze zapsat pouze k vytyčeným pozemkům, proto požádejte vlastníka, aby kontaktoval katastrálního inženýra.

Pokud kupujete území bez stavby, požádejte vlastníka o katastrální pas a doklady potvrzující vlastnictví. Návod na koupi domu s pozemkem krok za krokem zahrnuje také kontrolu technického pasu budovy. Tento dokument bude nutné předložit společnosti Rosreestr.

2. fáze: Uzavření předběžné kupní a prodejní smlouvy

Předběžná kupní a prodejní smlouva (PSA) je dokument, který eliminuje všechny možné neshody a nejistoty v transakci. Nemá plnou právní sílu, takže může být sepsán v jednoduché ústní formě – „souhlasil a potřásl rukou“. Ale je lepší, když je to napsané a podepsané.

Tento dokument uvádí:

• Charakteristika nemovitosti – katastrální číslo, adresa, výměra.
• Údaje prodávajícího a kupujícího – informace z pasů, osvědčení o vlastnictví (pokud existují), plné moci (pokud existují).
• Zvolený způsob platby, dále informace o složení zálohy, zálohy nebo jiných dílčích plateb.

Předběžnou smlouvu lze uzavřít i v případě, že nedojde k neshodě. Tento dokument pouze chrání prodávajícího a kupujícího. A při použití akreditivu je to vyžadováno.

Fáze 3: Výběr způsobu platby

Volba způsobu platby ukládá povinnosti prodávajícímu nebo kupujícímu. „Pouze předat peníze“ se nedoporučuje, protože finanční ochrana je nezbytná. Tři nejběžnější způsoby platby jsou:

• Hotovost. Po obdržení peněz je prodávající povinen sepsat a předat kupujícímu účtenku. Tento dokument je poté odeslán MFC.
• Bankovním převodem z účtu na účet. Údaje o účtu musí být uvedeny v DCP. Po převodu musí kupující uschovat účtenku a poskytnout ji MFC.
• Prostřednictvím akreditivu. Kupující si otevře bankovní účet, na který vloží peníze. Po uzavření DCT a registraci transakce u MFC je bude moci prodávající přijímat.

Pro každou platbu je vystaven samostatný doklad. Pokud například kupující nejprve zaplatil zálohu a poté zbývající částku, musí prodávající vypsat dvě potvrzení.

Fáze 4: Uzavření kupní a prodejní smlouvy

Konečná dohoda o politice má právní sílu. Musí být předložen MFC (Rosreestr). Proto je vhodné, aby jej vypracoval profesionál – realitní makléř nebo právník. Tento dokument uvádí:

• Údaje o prodávajícím a kupujícím. Jednotlivci uvádějí informace ze svého pasu, právnické osoby – ze statutárních dokumentů.
• Údaje o nemovitostech. Katastrální číslo, adresa, výměra, cena. Pokud se na pozemku nachází dům, musí být v DCP uvedena i informace o tomto objektu.
• Informace o ceně, podmínkách a způsobu platby a také údaje o obou stranách (pokud je platba prováděna bankovním převodem nebo prostřednictvím akreditivu).

DCP je vypracován ve třech vyhotoveních: jeden pro prodávajícího, jeden pro kupujícího a jeden pro Rosreestr.

Fáze 5: Registrace. Nákup pozemku prostřednictvím MFC: pokyny krok za krokem

Po podpisu smlouvy a zaplacení je potřeba zaregistrovat převod vlastnictví. To se provádí prostřednictvím Rosreestr. MFC budete muset poskytnout následující dokumenty:

• Přihláška na předepsaném formuláři. Jeho ukázku lze stáhnout z webu Rosreestr.
• Kupní a kupní smlouva (originál). Rosreestr to vezme ke kontrole a uskladnění.
• Kopie pasů stran transakce. Pokud je prodávajícím nebo kupujícím právnická osoba, bude vyžadována také kopie statutárních dokumentů. Notářské ověření se zpravidla nevyžaduje.
• Doklad potvrzující platbu: účtenka, potvrzení o bankovním převodu, kopie smlouvy o akreditivu a potvrzení o platbě.
• Dokumenty k pozemku: katastrální pas, jakož i osvědčení o vlastnictví nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí obdržené od prodávajícího. Pokud je na zemi dům, bude vyžadován také technický pas konstrukce.
• Potvrzení o zaplacení státního cla. Přispívá na něj kupující.

Zaměstnanec MFC od vás tyto dokumenty převezme a poskytne vám potvrzení s uvedením lhůty pro převod vlastnictví. Po jejím uplynutí se znovu obraťte na Rosreestr, abyste obdrželi oficiální výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.

Gratuluji všem etapy koupě pozemku prošel – a vy se stáváte plným vlastníkem.

Proč je lepší koupit pozemky v Moskevské oblasti od developera než od soukromé osoby?

Výkup pozemků od jednotlivých vlastníků může být doprovázen riziky: území nemusí být vymezeno, nemusí být vhodné pro výstavbu bytového domu, může být zatčeno či zatíženo.

Pozemky nabízené naší společností „U Lukomorye“ jsou bez těchto rizik. Jsou připraveny k prodeji a registraci. Máme pozemky jak pro individuální bytovou výstavbu – lze se přihlásit do domu postaveného na nich – tak i pro dacha. Hlavní ale je, že se všechny nacházejí v moskevské oblasti, v ekologicky čisté oblasti, ale zároveň nedaleko hlavního města.

Ať koupíte nebo prodáte cokoliv, letní chatu za 100 tisíc rublů nebo zámek za několik milionů – přístup k transakci bude přibližně stejný.

Prodávající inzeruje svou nemovitost. Hledá se kupec. A konečně se našel kupec. Dohodli se na ceně a potřásli si s ním rukou.
Od tohoto okamžiku začíná dohoda.

Samotnou transakci lze rozdělit do 5 podmíněných fází.

Rezervace místa

Kauce, platba předem, platba předem, předběžná dohoda – ať už se tato fáze nazývá jakkoli, její význam je následující – kupující chce rezervovat pozemek a prodávající chce rezervovat kupujícího.

Kupující uplatnil svůj nárok na nemovitost. Nyní má čas zajít do banky a například schválit hypotéku nebo zkontrolovat doklady.

A prodávající dostane čas na vyklizení nemovitosti. A možná dodatečně shromáždit dokumenty, které od něj kupující bude vyžadovat – v případě, že prodávající a kupující jednají bez realitní kanceláře.

Přečtěte si článek: Platba předem, záloha nebo jistota. Co si vybrat?
Co se týče naší společnosti, veškeré podklady k našim pozemkům máme k dispozici a jsme připraveni je poskytnout našim zákazníkům. Čerstvý výpis z Jednotného státního rejstříku se pořizuje do jednoho až dvou dnů v elektronické podobě. Naše služba rezervace pozemku stojí 30 000 rublů.

Ověřování dokladů o nemovitostech

Kupující si najme realitního makléře nebo právníka, aby ověřil titul prodávajícího.

Možnost práv třetích stran k tomu
spiknutí. Co to znamená? No, například správa kdysi přidělila parcelu, ale ta skončila na pozemcích lesního fondu. A nyní se lesnický podnik snaží u soudu napadnout tento předchozí obchod. To se mimochodem stává poměrně často.

Nebo je na webu nějaká sdělení a držitel autorských práv k nim
komunikace chce na tento web uvalit věcné břemeno.

Nebo jeden z předchozích vlastníků parcelu koupil za manželství a prodal bez souhlasu manžela. A tento manžel má nyní možnost prostřednictvím soudu nechat tuto transakci prohlásit za neplatnou.

To vše kontroluje kupující.

V dnešní době nejsou pro státní registraci transakce potřeba žádné dokumenty – existuje prodávající a kupující s pasy (nebo jejich zmocněnci) a podepsanou kupní smlouvou.

Maximálně musí dodatečně poskytnout manželskou smlouvu nebo souhlas manžela s dokončením transakce.

Veškeré doklady, které prodávající musí mít, jsou potřebné především proto, aby měl kupující možnost si ověřit, zda tato práva třetích osob nevzniknou.

V ideálním případě, pokud se pozemek prodává společně s domem, musíte si objednat výpisy z Jednotného státního registru nemovitostí, kde budou uvedeni všichni předchozí vlastníci.

Výpis z Jednotného státního rejstříku si můžete objednat v papírové podobě prostřednictvím MFC nebo elektronicky prostřednictvím vládních služeb.

A hlavní rada, kterou lze prodejci dát, je: shromáždit všechny dokumenty předem.

Podívejte se, co je napsáno v prohlášení. Velmi často se ukáže, že obsahuje informace o některých starých zatčeních nebo věcných břemenech, které ve skutečnosti neexistují. V takovém případě můžete prostřednictvím MFC odeslat žádost o opravu technické chyby. Tato technická chyba musí být opravena do tří dnů.

Státní registrace převodu práv

Až donedávna probíhalo podávání státní registrace pouze prostřednictvím MFC.

Z MFC byly tyto dokumenty přepraveny kurýrem do oddělení Rosreestr, kde probíhá samotná státní registrace.

Poté tyto dokumenty leží na stole registrátora po dobu 10 dnů. Nic se jim nestane. V poslední den registrace se státní registrátor podívá na dokumenty a pokud je vše v pořádku, zapíše informace o novém majiteli nemovitosti do jednotného státního registru.

Během pandemie si elektronická registrace získala velkou oblibu. Takže dokumenty se podávají přímo na oddělení matriky, která se registrací zabývá.

Bez MFC a kurýrů jsou dokumenty odesílány elektronicky. Zde ale prodávající i kupující potřebují elektronický digitální podpis, který ne každý snadno získá.

Využít můžete službu Domklik od Sber.

Sberbank nabízí velmi pohodlnou službu. Přijdete s kupní a prodejní smlouvou, banka ji podepíše a uvolní prodávajícímu a

elektronický digitální podpis kupujícímu, předkládá dokumenty k registraci. A kupující také převádí peníze prostřednictvím speciálního účtu Sberbank.

Sberbank jej zablokuje a převede tyto peníze po provedení státní registrace převodu práv.

Zároveň prodávající i kupující obdrží emailem balíček doporučených dokumentů.

Převod peněz

Od okamžiku, kdy jste předložili dokumenty ke státní registraci, do obdržení registrovaných dokumentů uplynou nejméně dva týdny.

Po celou tu dobu již nemovitost není prodávajícím, ale ještě ani kupujícím. Kvůli ochraně prodávajícího a kupujícího se hotovost v posledních dvaceti letech převáděla hlavně prostřednictvím bezpečnostní schránky. Před obchodem prodávající a kupující přišli do banky, pronajali si bezpečnostní schránku a uložili tam peníze. Pro přístup do této buňky byla uzavřena zvláštní smlouva s bankou.

Stále častěji se k převodu peněz používá akreditiv. Jedná se o obdobu buňky, pouze ve formě běžného účtu. Peníze jsou uloženy na běžném účtu a banka garantuje převod peněz prodávajícímu poté, co předloží výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, ve kterém bude kupující uveden jako nový vlastník.

Podepsání akceptačního certifikátu stranami

Co když ale nejde jen o pozemek, se kterým se při státní registraci transakce jen tak něco nestane, ale také o dům?

Poté je po obdržení peněz podepsán akt a transakce je zaregistrována.

My v Land Express prodáváme pozemky. A proto podepisujeme akceptační list při podpisu hlavní kupní a prodejní smlouvy.