Jak zjistit funkční zónu pozemku?

Právní centrum „Dvou M“ provází změny funkční zóny pozemků stanovené územním plánem.

Funkční zónování v územním plánu ukazuje, jaké objekty (obytné, veřejno-podnikatelské, rekreační, průmyslové atd.) se plánují umístit na území příslušného sídla nebo městské části. Počítá se zejména s územími s aktualizovanou (se změnou účelu i bez) nebo zachovanou zástavbou s perspektivou na dalších 20 a více let. V některých případech jsou vlastníci pozemků postaveni před úkol provést změny územního plánu z hlediska funkční zóny.

Když je vyžadována změna ve funkční oblasti webu

Změny generelu z hlediska funkční zóny lokality jsou nutné, pokud plánovaná činnost neodpovídá urbanistickému řádu lokality stanovenému pravidly využití a rozvoje území (PLZ) a zároveň není zajišťuje funkční zóna lokality dle generelu. Řekněme, že držitel autorských práv (investor) má přání vybudovat na místě zařízení veřejného stravování, ale podle generelu a územního plánu se nachází v zemědělské zóně, která umístění takového zařízení neumožňuje. zařízení. Často také vyvstává otázka zahrnutí lokality do hranic obydlené oblasti.

Také změna funkční zóny v územním plánu může být relevantní, pokud se lokalita nachází v hranicích několika funkčních zón najednou.

Vzhledem k tomu, že generel slouží jako podklad pro rozvoj PZZ, dochází často k podobné chybě (zařazení lokality do dvou a více zón s různým účelem současně) při jejich přijímání. V důsledku toho má uživatel pozemku problémy se získáním povolení ke stavbě či rekonstrukci. Řešení takového problému vyžaduje souběžné úpravy generelu a PZZ, a to začlenění lokality do hranic jedné zóny s nezbytným účelem.

Pokud určení funkční zóny pozemku v generelu vyhovuje vlastníkovi pozemku (odpovídá cílům plánované činnosti), ale odporuje územní zóně tohoto pozemku v PZZ, měla by být otázka změny PZZ vznesena ve smyslu stanovení územní zóny odpovídající funkčnímu zónování v generelu. Nutno podotknout, že úprava PPL je v tomto případě daná přímo zákonem.

Postup pro změnu funkční zóny lokality

Změna funkční zóny pozemku se provádí změnou územního plánu. Odpovídající návrh změny generelu může oprávněnému orgánu předložit kterákoli zainteresovaná osoba. K navrhovaným změnám je povinné veřejné projednání nebo veřejná slyšení.

Je třeba si uvědomit, že přijetí navrhovaných změn územního plánu ve smyslu změny funkční zóny lokality je právem, nikoli povinností oprávněného orgánu. V tomto ohledu je pozitivní řešení problému možné pouze tehdy, existuje-li odůvodněné odůvodnění.

Právníci pro změny ve funkční oblasti

Právní centrum „Two M“ se specializuje na řešení problémů souvisejících se změnami územních předpisů pro pozemky,

včetně doprovází zavedení nezbytných změn pravidel využívání půdy a rozvoje a rámcových plánů.

V rámci urbanistického a územního auditu „Two M“ na základě analýzy urbanistické a titulové dokumentace posoudí současný potenciál využití lokality a požadavky na zástavbu a zároveň určí nejefektivnější metody a možné limity pro revizi regulativů územního plánování (s přihlédnutím k požadovanému typu činnosti, lokalitě urbanistického prostředí, strategickému plánu rozvoje území).

Zájmy vlastníků pozemků a nemovitostí zastupují advokáti „dva M“ také u soudů v případech

o napadání generelů a PZZ v případech, kdy informace v nich obsažené (např. o umístění lokality v hranicích konkrétní zóny se zvláštními podmínkami pro využití území omezující výstavbu) porušují jejich práva a oprávněné zájmy.

Také k tématu

• Oblasti, na které se nevztahují územní předpisy
• Územní pásma PZZ
• Změny v regulacích územního plánování pro pozemek
• Hlavní plán
• Změna PZZ

Naši pozemkoví právníci vám pomohou založit nebo změnit územní zóny Zh-1, Zh-2, Zh-3 a Zh-4 pro rezidenční zástavbu a změnit VRI vašeho webu. Patří sem jednotlivé oblasti, pro které jsou vymezeny hranice urbanistickými dokumenty. A předpisy týkající se těchto zón udávají oblasti využití pozemků.

Územní zóny Zh jsou obytné zóny regulované Územním kodexem Ruské federace, článek 35, určené pro zástavbu jednotlivých obytných budov, bytových domů, nízkopodlažních, středních a vícepodlažních bytových domů.

Varování! Počet a skladbu územních zón stanoví pravidla využití území a rozvoje obvodu, sídla, městského obvodu, mezisídlového území. Chcete-li objasnit územní předpisy platné pro váš pozemek, kontaktujte naše specialisty a požádejte o radu!

• Jaké druhy povoleného využití jsou v územní zóně Zh?
• Územní obytná zóna Zh-1
• Územní obytná zóna Zh-2
• Územní obytná zóna Zh-3
• Územní obytná zóna Zh-4
• Jak změnit druh povoleného využití pozemku v územní zóně Zh?
• Jak převést svůj pozemek do územní zóny Zh?
• Jak změnit územní zónu pozemku Zh-1 – Zh-4 na jinou zónu Zh?

Vytváření územních zón je složité urbanistické řízení. V procesu je důležité zohlednit veškerou urbanistickou dokumentaci: plány rozvoje města, polohu stávající zástavby, funkční plán sídla, ochranná pásma využití území, zóny se zvláštními podmínkami pro využití území. Shromáždíme potřebné doklady, postup provedeme rychle a se zárukou pozitivního výsledku.

Náklady na služby pro změnu územního zónování (přes soud) jsou od 60000 XNUMX rublů.

Náklady na služby pro změnu územního zónování (prostřednictvím PPT) jsou od 200000 XNUMX rublů.

V zónách označených písmenem „Zh“ je povolena výstavba individuálního bydlení, nízkopodlažních a blokových budov, jakož i vícepodlažních budov. Zde můžete vybudovat pomocná zařízení (školy, polikliniky, parky atd.). Takže v zóně Zh-1 mohou být postaveny nízkopodlažní budovy a v zóně Zh-2 mohou být také postaveny středněpodlažní budovy. Zh-3 zajišťuje smíšený typ vývoje.

Jaké druhy povoleného využití jsou v územní zóně Zh?

Tato územní zóna je určena pro zástavbu bytových domů různé výšky. Existuje několik možností pro zónu F a každá má své vlastní digitální označení. Územní zóny Zh-1 – Zh-4 se liší hustotou zástavby – od individuální bytové výstavby až po vícepodlažní budovy. Obytné zóny umožňují výstavbu komerčních, domovních a sociálních zařízení. Každá obytná zóna má své druhy povoleného využití.

• Územní zóna Zh-1: individuální bytová výstavba (zbytek je v povolených formách);
• Územní zóna Zh-2: Blokovaná zástavba a malopodlažní výstavba, obchodní a sociální zařízení;
• Územní zóna ZH-3: Středopodlažní výstavba, obchodní a sociální zařízení;
• Územní zóna Zh-4: Vícepodlažní výstavba, obchodní a sociální zařízení;

• Pro individuální bytovou výstavbu (Zh-1) 2.1
• Pro osobní chov (F-1) 2.2
• Zelinářství (G1-G2) 13.1
• Objekty pro garážové účely (G-1) 2.7.1
• Blokovaná obytná zástavba (Zh-2) 2.3
• Nízkopodlažní bytový dům s více byty (Zh-2) 2.1.1
• Středně podlažní obytná zástavba (Zh-3) 2.5
• Vícepodlažní obytná zástavba (Zh-4) 2.6
• Objekty pro garážové účely (G1-G4) 2.7.1
• Utility (G2-G4) 3.1
• Sociální služby (G2-G4) 3.2
• Služby pro domácnost (G2-G4) 3.3
• Ambulantní služby (G2-G4) 3.4.1
• Předškolní, základní a střední všeobecné vzdělávání (W2-W4) 3.5.1
• Kulturní rozvoj (G2-G4) 3.6
• Náboženské použití (G2-G4) 3.7
• Ambulantní veterinární péče (G2-G4) 3.10.1
• Řízení podniku (G2-G4) 4.1
• Trhy (G2-G4) 4.3
• Prodejny (Zh2-Zh4) 4.4
• Veřejné stravování (G2-G4) 4.6
• Hotelové služby (G2-G4) 4.7
• Údržba vozidla (Zh2-Zh4) 4.9
• Sport (W2-W4) 5.1
• Zajištění vnitřního práva a pořádku (G2-G4) 8.3
• Historické a kulturní aktivity (G2-G4) 9.3
• Obecné využívání vodních útvarů (G2-G4) 11.1
• Pozemky (území) pro veřejné užívání (Zh2-Zh4) 12.0

Podmíněně povolené a pomocné druhy musí být zohledněny ve schválených pravidlech využívání půdy a rozvoje. Kompletní seznam VRI pro každou zónu je v klasifikátoru.

Územní obytná zóna Zh-1

Zóna individuální bytové výstavby. V této zóně je povolena výstavba obytných čtvrtí s rodinnými domy. Mezi hlavní typy použití (WU) patří:

• umístění soukromého bydlení se zahradními pozemky;
• vytvoření komunikačních a inženýrských podpůrných zařízení.

Mezi podmíněně přijatelné VRI patří: školky, školy, obchody (pokud je budova samostatná), prádelny a lékárny, parky, kliniky, podniky služeb a sportoviště.

Seznam je poměrně rozsáhlý. Zahrnuje všechny možné organizace nezbytné pro udržení rezidenční zástavby. Ale jsou zde i pomocná použití. Například hospodářské budovy, zeleninové zahrady, studny, lázně atd. Pro zónu jsou také uvedeny maximální možné charakteristiky: minimální plocha pozemku, vzdálenost od jedné hranice k druhé atd.

Územní obytná zóna Zh-2

Zóna blokované zástavby a nízkopodlažní výstavby. V této zóně se staví domy s několika byty. Jejich maximální výška jsou čtyři patra. To je zajištěno hlavními způsoby použití. Patří k nim také:

• zablokované budovy s územím v blízkosti domu;
• nízkopodlažní vícebytové obytné budovy;
• obchody a trhy;
• administrativní budovy;
• zařízení sloužící obyvatelům oblasti;
• hotely a zařízení péče o děti;
• školy, tělocvičny, kulturní domy;
• knihovny, pošty, lékárny.

Seznam podmíněných VRI zahrnuje: ubytovny, individuální bydlení, kliniky, nákupní centra, trhy, veterinární nemocnice atd. Mezi pomocné typy: dětská a sportoviště, parkoviště, garáže, náměstí, bulváry a ostatní.

Územní obytná zóna Zh-3

Středová stavební zóna. V rámci této zóny se počítá s výstavbou středněpodlažních budov smíšeného typu. Nachází se zde zařízení nepřesahující osm pater a s rozsáhlým seznamem služeb pro místní obyvatelstvo. Ale mohou být postaveny další budovy. Seznam hlavních VRI:

• střední obytná zástavba;
• obchody a trhy;
• parky a sportoviště;
• základní a střední školy;
• servisní společnosti;
• organizace zdravotní péče;
• kavárny, snack bary a další.

Podmíněně přijatelné typy jsou kanceláře umístěné v prvním a druhém patře obytných budov nebo v samostatných budovách. Zahrnují také místní obchodní centra, vodní nádrže, jednotlivé garáže, myčky aut a další typy budov. Existují také pomocné VRI (parkoviště, požární hydranty atd.).

Územní obytná zóna Zh-4

Vícepodlažní stavební zóna. Výška obytných budov je devět a více pater. Kromě nich je povolena výstavba dalších objektů, které splňují požadavky urbanistických regulativů. Zahrnuje také hlavní typy:

• vícepodlažní obytná zástavba;
• obchody a trhy;
• služby pro domácnost;
• instituce kulturního rozvoje;
• sportovní aktivity;
• zdravotnická organizace atd.

Podmíněné typy zahrnují náboženské využití půdy, podnikání, umístění skladů a údržbu vozidel. A pomocnými typy jsou samostatné garáže (vlastníky jsou osoby se zdravotním postižením), parkoviště pro hosty, technické prostory atd.

Jak změnit druh povoleného využití pozemku v územní zóně Zh?

Změna typu povoleného využití v rámci územní zóny F je možná na jednu z hlavních VÚVÚ, podmíněně povolenou VÚÚ, nebo s přidělením doplňkové VÚVeL.

1. Pokud je výběr mezi hlavními typy uvedenými v pravidlech využití a rozvoje území, stačí v žádosti uvést aktuální a požadované VRI. Překlad se provádí na vyžádání. Převodu může bránit věcná břemena, omezení hustoty zástavby nebo zařazení pozemku do různých bezpečnostních zón.
2. Přiřazení dalších VRI specifikovaných v aktuálním PZZ se provádí v souladu s dohodnutým postupem s výhradou převahy staveniště hlavního VRI nad objektem plánovaným k umístění s dalším VRI (dům + stálá garáž). Je nutné provést předběžné schválení architektonickou komisí.
3. Přidělení podmíněně povoleného druhu užívání se provádí dohodou, s konáním veřejných projednání, se souhlasem vlastníků sousedních pozemků. Bude provedena důkladná analýza pro zajištění souladu s urbanistickými předpisy, zónami ochrany životního prostředí a bezpečnostními zónami, bude nutná koordinace s vlastníky liniových objektů.

Ekonomické zdůvodnění může sloužit jako základ pro změnu VRI na podmíněně povolený typ použití. Majitel chce na místě postavit například obchodní centrum. Aby byl pozemku přidělen vhodný způsob využití, je nutné odkázat na aktivní růst nových obytných budov v oblasti a v důsledku toho na nedostatek maloobchodních prodejen pro obyvatelstvo.

Ke změně druhu povoleného využití v územní zóně Zh budete kromě odůvodnění a petice na oprávněné orgány potřebovat:

• průkaz totožnosti žadatele;
• nebo dokumenty pro organizaci;
• potvrzení práv k webu;
• výpis z Jednotného státního rejstříku nebo nájemní smlouva;
• GPZU s informacemi o přidělení.

Před podáním žádosti byste si měli zjistit aktuální využití a zkontrolovat, zda na pozemku nejsou nějaká omezení nebo omezení.

V hlavním městě se žádosti a dokumenty předkládají ministerstvu majetku města Moskvy. V kraji se odvolání podává Komisi pro architekturu a územní plánování místního magistrátu. Na základě výsledků přezkoumání je vystavena odpověď a v případě schválení změny způsobu využití jsou zapsány nové údaje do Jednotné státní evidence nemovitostí. Pověřením sbírky listin a podáním odvolání k oprávněným orgánům našim právníkům získáváte záruku kladného rozhodnutí.

Jak převést svůj pozemek do územní zóny Zh?

Změna teritoriální zóny zahrnuje úpravu genu. plán a pravidla využití území a rozvoje. Pro tyto účely se podává odvolání oprávněným orgánům (místní magistrát nebo městská komise v Moskevském výboru pro architekturu a architekturu). Žádost musí obsahovat odůvodnění těchto změn:

1. Územní zóna se mění za účelem zvýšení efektivity využití lokality nebo nemovitosti – předložit fakta o nehospodárnosti pozemku v současném stavu, připojit odpovídající výpočty.
2. Majiteli pozemku vzniká újma – je nutné podrobně rozebrat všechny její aspekty (snížení hodnoty pozemku, zlevnění nemovitosti atd.).

Důvody mohou být různé. Žadatel například zakoupil územní plán pro výstavbu bytového domu na něm, ale současná územní zóna umožňuje pouze výstavbu parkovišť a dalších podobných zařízení. Prokázáním proveditelnosti výstavby bytového domu přesvědčíte komisi ke změně stávající zóny.

Při změnách pravidel rozvoje se oprávněné orgány snaží udržovat rovnováhu mezi zájmy vlastníků a veřejnými zájmy. Když změna územní zóny povede k rozvoji území, bude snazší ji realizovat. Někdy řízení vyžaduje uspořádání veřejných projednání, v jiných situacích rozhoduje vedoucí místní samosprávy.

Na základě obdržených dokumentů a petice je poskytnuta odůvodněná odpověď. K přihlášce je třeba přiložit:

• situační plán, kde jsou vyznačeny hranice vašeho webu a nemovitosti na něm umístěné;
• dokumentace k pozemku, včetně výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí, nájemní smlouvy nebo jiného potvrzení práv;
• diagram plánované zástavby, který udává umístění objektů a jejich ekonomické ukazatele.

Zpracování vaší žádosti může trvat až dva měsíce. Právníci Geobyra pomohou s převodem vašeho pozemku do územní zóny Zh.

Jak změnit územní zónu pozemku Zh-1 – Zh-4 na jinou zónu Zh?

Pokud současná územní zóna neumožňuje výstavbu potřebných nemovitých objektů nebo provozování některých činností, je nutné se obrátit na úřady, aby to změnily. V Moskvě se žádost podává městské komisi pro územní plánování, využití a rozvoj. V kraji změny územních zón provádějí orgány místní samosprávy (přednosta obce).

Chcete-li změnit zónu Zh-1 – Zh-4 na jinou, ale v rámci územní zóny Zh, budou vyžadovány vážné důvody:

• pozemek byl omylem umístěn ve dvou různých zónách, což znemožnilo získání stavebního povolení nebo jiné využití pozemku;
• vybraná zóna umožňuje provozování činností (obvykle komerčních), ale aktuální zóna to omezuje;
• výhodnější by bylo využití lokality v nové územní zóně (zlepší se integrovaný rozvoj území, zvýší se efektivita využití území atd.).

Důvody převodu přidělení z jedné zóny do druhé musí být podrobně rozpracovány. Jsou uvedeny v žádosti a přiložená dokumentace musí obsahovat důkazy o nutnosti změny zóny. Pro tyto účely se můžete obrátit na odborné organizace a provést výpočty.

Nejčastěji majitelé žádají o změnu územních zón Zh-1 na Zh-2, Zh-2 na Zh-3, Zh-3 na Zh-4, tzn. Aby bylo možné získat komerční výhody, zvyšuje se hustota budovy. Zvyšování hustoty zástavby může být brzděno nedostatkem infrastruktury potřebné k bydlení – zatížení školek, škol, poliklinik atd. Někdy, aby překonali toto omezení, přebírají developeři další povinnosti při výstavbě společensky významných zařízení.

Jinak je postup pro změnu územní zóny standardní:

1. žádost se podává u autorizovaného orgánu;
2. vzniká návrh novely PPL;
3. se konají veřejná slyšení (pokud to situace vyžaduje);
4. projekt a doporučení posuzuje vedoucí administrativy;
5. je učiněno rozhodnutí a aktualizované údaje jsou zapsány do Jednotného státního rejstříku.

Právníci naší společnosti projdou předběžnými souhlasy, pomohou s vypracováním odůvodněné žádosti a převedou pozemek do vhodné územní zóny.

Další materiály:

Změna povoleného využití pozemků – služby

Změna kategorie pozemků – služby

Změna územní zóny a povoleného používání vašich stránek!

Kontaktujte naše specialisty ještě dnes!

• Předběžná analýza Bezplatné prostudování vašich vlastnických dokumentů k nemovitosti v naší kanceláři. Hodnocení obchodních vyhlídek.
• Pozemkoví specialisté Právníci v pozemkovém právu s více než 8 letou praxí. Aktivní právníci. Katastrální inženýři. Odhadci. Návrháři.

• Řešení složitých problémů Ochrana zájmů zmocnitele u soudů všech stupňů, federálních a obecních úřadů. Odvolat se proti rozhodnutím, která nabyla právní moci!
• Zastoupení v regionech Specialisté naší společnosti jsou připraveni poskytnout seriózní podporu v jakémkoli regionu i v nejtěžší situaci!

• Realitní právník
• Stavební právník
• Zápis práv k nemovitostem
• Schválení rekonstrukce v Moskvě
• Oznámení o rekonstrukci bytového domu
• Veřejné a obchodní zóny “O”
• Závěr o shodě

• Rekonstrukce nebytového domu
• Legalizovat neoprávněnou stavbu
• Jak legalizovat rekonstrukci domu
• Jak legalizovat přístavbu domu
• Zápis domu na pozemku do vlastnictví
• Obecní pozemková kontrola

Pošlete žádost o bezplatnou konzultaci hned teď a my vám pomůžeme co nejdříve vyřešit problémy s pozemky jakékoli složitosti!